Противопоказания и показания за пресотерапия. Пресотерапия за отслабване: ползи и вреди, снимки преди и след. Обхват на приложение на компресионния масаж

Цените на жилищните имоти в центъра на Москва винаги са били забележително стабилни. Този преглед ще разгледа подробно нови строителни проекти, локализирани в Централен административен район и не на висока цена! Освен инвестиционна привлекателност, въпросните комплекси са идеални за закупуване като жилище за деца-студенти или възрастни родители.

Повечето от новите сгради са в центъра административна областпредставени луксозни нови сгради.Но в същото време има възможност за закупуване на жилища от бизнес класа. Експерти и анализатори на пазара на недвижими имоти единодушно заявяват:

С напредването на строителството подобни съоръжения постоянно поскъпване. Поскъпването на апартаментите с нормална строителна динамика е от 15 до 30%през годината.

По-долу са четири от най-атрактивните апартаментни комплекси в рамкитеЦентрален административен районв съотношение цена/качество/локация!

Loft Post предлага най-изгодните имоти в центъра - апартаменти от 25 кв.м за 8 милиона рубли. Loft Post разполага и с по-просторни варианти - мансарди до 200 кв.м. Цената на един метър варира между 160 и 180 000 рубли. Този апарт-квартал е реконструкция на технически сгради на немския пазар и жилищни сгради на квартал Basmanny.

Проектът Loft Post включва цялостна модернизация на исторически сгради от 18 век. Всички инженерни комуникации и вътрешни помещения ще бъдат модернизирани, няма да се засяга фасадата. Тежък аргументив полза на избора на този проект са височината на тавана и удобното местоположение(буквално на няколко крачки от гара Бауманская).

Най-скъпият от разглежданите комплекси, апартаменти с площ от 39,2 кв.м.. стоя тук около 11 милиона рубли. Кварталът TriBeCa Apartments е позициониран от предприемача като модел архитектурен стилНю Йорк. Проектът TriBeCa Apartments е преустройствотериторията на бившия завод. Комплексът ще разполага с апартаменти с площ от 37 до 300 кв.м.

Всяка една от сградите в квартал TriBeCa Apartments е с индивидуален дизайн и разпределение. В този случай клиентът има възможност да закупи цял етаж, който да обедини в един апартамент.

*ако разполагате с по-голям бюджет, то сред апартаментните комплекси от премиум клас Препоръчвамеобърнете внимание на апартаментния комплекс „Kadashevsky Chambers”.

След приключване на реконструкцията комплексът ще разполага само с 25 мансардни апартамента с площ от 100 до 350 кв.м. м. Уникално предложение в Кадашевските палати са таванските помещения на третия етаж с невероятна гледка към историческия център на Москва. Двуетажните мансарди са с площ от 100 кв.м. и се продават на цени, започващи от 1,5 милиона долара.

Как да печелите пари с NB Apartments

На съвременния пазар на недвижими имоти няма много възможности за получаване на стабилен, още по-малко гарантиран доход за няколко години. В близко бъдеще цивилизованият наем ще се превърне в основен инструмент за собствениците на московски апартаменти и апартаменти. Въпреки това, според анализаторите, приходите от жилища под наем в повечето случаи не надвишават 5-7% годишно, а ако вземем предвид амортизацията на обектите, тя има тенденция да отиде до 4%. Не може да не си помислите: не трябва ли да обменяте недвижими имоти за банкови инвестиции, което може да е по-рисково, но ще донесе по-висок лихвен процент?

Този подход е напълно оправдан, но само на напълно стабилен в ценово отношение пазар. Високите лихви по депозитите в началото на 2015 г. не са дългосрочни и не са толкова доходоносни, колкото инвестициите в успешни и все по-скъпи проекти в централната част на Москва. В допълнение към нарастващите цени, такива проекти могат да донесат на собствениците си приходи от наем в размер на 7 до 11% годишно. Такива показатели се постигат поради факта, че нежилищни помещенияса по-евтини от апартаментите, адекватно позициониране на обекта и ефективно управление на него. За клиентите, които желаят да получават редовен доход от отдаване под наем на своите помещения, предлагаме няколко варианта.

Ако нямате нито време, нито възможност сами да се занимавате с отдаване под наем, ако искате да имате доверие на утре, тогава програмата „Гарантиран доход“ ще ви хареса. Избирайки тази програма, вие прехвърляте закупените помещения на управлението на професионалисти от NB Apartments, които ще търсят наематели, поддържат помещенията и следят за навременното получаване на наемни плащания. Всеки месец ще получавате предварително договорена сума, която не зависи от това дали в момента има търсене на вашите помещения или не. Нормата на възвръщаемост в този случай е 9% годишно.

Ръководителят на NB Apartments Александър Самодуров проведе серия от уебинари за инвестиране в апартаменти. Уебинарите са достъпни на нашия YouTube канал, а също и на линка:

Изчисляване на рентабилността

Хотелските апартаменти са отделен сегмент от пазара на недвижими имоти в Дубай, разположен на пресечната точка между жилищни и хотелски. От една страна, те са готови апартаменти с всички удобства, от друга страна, те са по-доходоносен инвестиционен актив, обслужван от световни хотелиерски марки. Нека поговорим за предимствата и недостатъците, пазарната ситуация и страховете на инвеститорите.

Тенденции на хотелския пазар

Пазарът на хотелиерството в Дубай става все по-сложен в резултат на икономическата диверсификация на емирството, обявена от местното правителство, и с наближаването на Световното изложение Expo 2020. Очаква се хотелският фонд на емирството да нарасне до 120 хиляди стаи до края на 2019 г.; в момента 80,4 хиляди стаи в хотели и апарт-хотели са готови за преместване на гостите на пазара. Така през следващите 2,5 години ръстът на сегмента ще бъде поне 50%. Само през второто тримесечие на тази година, според преглед на JLL, петзвездни хотели и курорти като Viceroy The Palm (477 стаи), Dusit D2 Kenz (240 стаи) и St. Regis Polo Resort (181 стаи), добавяйки конкуренция в премиум сегмента.

IN средна категория, който представлява 18% от общия пазар на хотелиерство, също е допълнение: беше пуснат в експлоатация нов бизнес хотел Rove Trade Center (270 стаи), а хотел Yassat Gloria беше ребрандиран, който сега представлява най-голямата собственост в света на международната Mercure. верига. Както се очаква, среден сегментще допринесе само с 8% за общия пазар на хотелиерство до 2020 г., докато премиум ще заеме 40% дял.

Друга пазарна тенденция е навлизането на големи разработчици на пазара на хотелиерството: по-специално пазарни лидери като Meraas Holding и Dubai Holding наскоро основаха свои хотелски подразделения. Друг нов играч е Five Holding, който също обяви желанието си да разшири портфолиото си от хотелски активи. По този начин традиционните играчи на пазара преразглеждат своите стратегии за управление на недвижими имоти и пазарът вижда появата на нов голям инвестиционен инструмент.

Според експерти засилената конкуренция в хотелски пазарДубай ще има още повече силен натисквърху наемните цени. Междувременно, както беше отбелязано, заетостта на хотелите расте - 84% през май тази година срещу 82% през същия период на миналата година. Въпреки това през същия период, средна ценачислата са паднали с 3% и възлизат на 206 щатски долара на ден. „Пазарът става все по-наситен и в резултат на това маржовете намаляват, така че собствениците сменят операторите в опит да увеличат възвръщаемостта. Докато нивата на заетост нарастват, цените падат, което води до по-ниски приходи и собствениците трябва да затягат коланите си“, казва Крейг Плъмб, ръководител на изследванията в JLL MENA.

Едно от потвържденията на тези думи е преразглеждането на модела за управление на хотели от групата Emaar Properties. Според разработчика, новият модел ще се основава на стимулиращи такси, които съчетават интересите на собственика и оператора, и ще бъде фокусиран върху генерирането на печалба. По този начин основната такса на оператора ще бъде изчислена като процент от общите продажби на хотела и таксите за стимулиране въз основа на брутните приходи. „Пейзажът на хотелиерския бизнес се промени драстично и днес общата печалба за нас се превърна в по-мощен показател за ефективността на оператора, отколкото доходността от стаята“, обясни Оливие Харниш, главен изпълнителен директор на Emaar Hospitality Group.

Ръст на апартаментния сегмент

Дубай очаква да посрещне 20 милиона туристи през 2020 г. В допълнение към традиционните курорти и петзвездни хотели, в навечерието на световното изложение предприемачите сериозно се стремят да засилят сегмента на хотелските апартаменти, което ще им помогне да превърнат туристическите потоци в реални печалби, докато ставките за жилищни и търговски реални имоти са обект на нестабилност. Сред проектите за апартаменти с първокласно обслужване на пазара са марки като The Address, Vida, Viceroy, Jumeirah Living by Select Group, Alef Residences и Kempinski Residences Business Bay. Общо в Дубай, според JLL, има 25 хиляди обслужвани апартамента в 207 проекта. По отношение на категориите има две нарастващи тенденции на пазара: собствени марки на разработчиците (например The Address и Vida, собственост на групата Emaar) и партньорски франчайзи като Paramount, Jumeirah, Kempinski и Bulgari.

Хотелските апартаменти представляват 25% от общия пазар на хотелиерство в ОАЕ

Предимствата на обслужваните апартаменти включват по-висока възвръщаемост и гаранция за устойчив доход. „Основното предимство на хотелските апартаменти е тяхната пълна готовност – те предоставят всички малки детайли и предлагат много услуги, които се предлагат само в хотелите“, казва Мадина Тулеметова, ръководител на Prime Homes Real Estate. – По този начин разходите за „допълване“ на празен апартамент, включително ремонт и закупуване на мебели, домакински уреди, както и сметки за комунални услуги, ще изядат разликата в цената между него и готовите за нанасяне апартаменти. Последните са удобни за новопристигнали жители на Дубай, които нямат време за ремонт, и за инвеститори, които не трябва постоянно да се разсейват от молбите на наемателя да поправят нещо.

Дубайският отдел за туризъм и търговски маркетинг разделя хотелските апартаменти на три категории: стандартни, супериорни и луксозни.

По този начин собственикът на хотелски апартаменти не трябва да се тревожи за това как да намери наематели, да разреши проблеми с поддръжката, ремонтите, настаняването и изгонването на жителите или начините за получаване на наем. Той също не се сблъсква с проблема с ненадеждните наематели. „Заслужава да се отбележи също, че обслужваните апартаментни комплекси обикновено се поддържат от управляваща компания в по-добро състояние, проблемите с неотложни и планирани ремонти се решават бързо - все пак от външен видкомплексът пряко зависи от доходите на неговия оператор“, отбелязва Сергей Сергеев, ръководител на Amlak Invest.

Инвеститорът, както знаете, може да използва апартамента за собствено жилище всяка година. Днес предприемачите все повече правят отстъпки и удължават традиционния двуседмичен период, когато апартаментите могат да бъдат за лично ползване от инвеститора за повече дълго време.

Броят на туристите от различни страни нараства бързо в Дубай Персийски залив, които идват на големи групи и остават за по-дълго време. Разбира се, престоят в апартаменти с оборудвани кухни и всички удобства е за предпочитане пред престоя в хотелските стаи. Освен туристи, Дубай има и много „транзитни“ жители, които живеят в емирството по-малко от година. „Обслужваните апартаменти ви позволяват да живеете в Дубай без виза за пребиваване, да влизате и излизате, когато ви е удобно, и да избягвате много от административните формалности, свързани с наемането на апартамент“, казва Марко Вучинич, ръководител на групата хотели и гостоприемство в JLL MENA.

Експертите отбелязват, че нарастването на търсенето на обслужвани апартаменти започва още през 2010 г. и днес се подхранва от инвеститори, които търсят по-изгодни условия за възвръщаемост на инвестициите и готови инвестиционни решения. Основните инвестиционни зони на Дубай за такива проекти са The Palm Jumeirah и Downtown Dubai, следвани от Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers и Barsha Heights.

Годишната рентабилност на обслужваните апартаменти, минус всички разходи, може да достигне до 12%. „Практиката показва, че при разумен избор, основан на анализ на пазара, инвестициите в обслужвани апартаменти носят по-висока доходност от наеми – до 12% годишно, докато инвестициите в обикновени апартаменти носят до 8-9%. Сега на пазара на обслужвани апартаменти има предложения от предприемачи с гаранция за нетна възвръщаемост от 8–10% за ограничен период от време (3–5 години)“, обяснява Сергей Сергеев.

Бележка за инвеститорите

Хотелските апартаменти в Дубай могат да бъдат закупени на етапа на строителство - разработчиците са въвели такава схема за укрепване на финансовата структура на проектите. „Единственият риск при закупуването на хотелски апартаменти на етапа извън строежа е забавянето на доставката на имота от предприемача“, обяснява Мадина Тулеметова. – 90% от разработчиците не спазват посочените срокове. Ако говорим за защита на капитала, тогава можете да сте спокойни: например предприемачът няма право да започне строителството преди закупуването поземлен имотсобственост и освен това той трябва да има ескроу сметка, където ще се съхраняват всички инвестиции. Докато проектът не бъде завършен, той може да изтегли максимум 5% от стойността на проекта от тази сметка.

Допълнителни рискове, продължава Сергей Сергеев, могат да включват оттеглянето на хотелския оператор от проекта: например се очакваше известна хотелска верига (добре популяризирана марка) да управлява апартаментите, но на някакъв етап тази верига се разпада отношения с предприемача, което може да повлияе на бъдещата популярност на апартаментите. От друга страна, ако връзката между оператора и предприемача е силна, това дава допълнителна увереност, че проектът ще бъде завършен и горе-долу навреме, в сравнение с конвенционален жилищен комплекс, тъй като освен индивидуални инвеститори има компания зад проекта, която има повече влияние върху разработчика.

Ако говорим за допълнителни такси от инвеститора, тогава инвеститорът е длъжен допълнително да плати такса от 4% на отдела за земя в Дубай и 2% комисионна на агента. Ако инвеститорът е кредитополучател на банково финансиране, той трябва да заплати първоначална вноска от 25%. Освен това инвеститорът ще плати отделна таксав полза на оператора на хотелските апартаменти: размерът му е много по-висок от таксата за обслужване, която компанията, която управлява обикновени апартаменти, начислява на собственика.

По правило инвеститорът може да очаква да получи 40–50% от приходите, събрани от гостите, но трябва да се има предвид, че размерът на плащането е много по-висок, отколкото при дългосрочни наеми, и надеждността на оператора е по-висока от надеждността на услугите малки компанииза управление на краткосрочни наеми. „Всички такси и плащания трябва да бъдат предвидени в споразумението с оператора на апартамента, преди да закупите апартамент, трябва да го прочетете внимателно“, съветва Сергей Сергеев.

Ако инвеститор промени плановете си и реши да продаде имота по време на етапа на строителството, първата пречка по пътя му най-вероятно ще бъде предприемачът. „Някои инвеститори не позволяват имотът да бъде препродаден, докато не бъде платена определена сума за изграждането на проекта - средно 40-50% от стойността на самия имот“, казва Мадина Тулеметова. „Също така за жилища в строеж трябва да получите специален документ Oqood, чиято регистрация отнема време.“

Ако ние говорим заотносно завършения обект, тогава не се прилагат специални ограничения: процедурата по препродажба не се различава от продажбата на други недвижими имоти със статут на безвъзмездна собственост или пълна частна собственост. Единственото, което може да забави сделката, е непогасено задължение към банката. Ако ипотеката е платена изцяло, сделката за продажба ще отнеме от 30 до 45 дни. Купувачът на обслужван апартамент на вторичния пазар ще трябва да спазва условията на договора, сключен с оператора от първоначалния купувач, освен ако дотогава операторът не е добавил други условия към него.

Пазарът на хотелски апартаменти се формира през последните 4-5 години, като днес средната им заетост е около 87%. В сравнение с хотелите те предлагат по-добри средносрочни и дългосрочни договори и помагат на инвеститорите да разнообразят офертата си и да привлекат различна категория гости. Освен това те са по-малко податливи на сезонни колебания в търсенето.

Експертите очакват, че този сегмент ще покаже бавен, но стабилен растеж, което ще бъде осигурено от ефекта на EXPO 2020: 200–300 хиляди служители ще бъдат наети за поддръжка на изложението, които определено ще се нуждаят от временно жилище. Най-увереният растеж се прогнозира за 2019 и 2020 г.

Инвестиции в апарт-хотели: предимства и недостатъци

Инвестиции в апарт-хотели - какво е това и как работи

Говорейки на прост език, апартхотелите са търговски недвижими имоти, които се използват за печелене на пари чрез отдаване под наем на апартаменти. Тяхната особеност е, че стаите в такъв хотел се продават на частни купувачи. След закупуване на апартамент в апарт-хотел, собственикът може:

• ползване на апартамента като жилище;
• да използвате помещението като офис пространство за собствени нужди;
• отдаване под наем на апартаменти на месечна/дневна база;
• сключете споразумение с управляваща компания, която ще отдава и поддържа апартаментите, като същевременно получава процент от печалбата.

За мързеливите инвеститори най-подходящ е последният вариант, който ви позволява да получавате пасивен доход до 20% годишно, в зависимост от обекта и условията на споразумението с управляващото дружество. За по-задълбочено разбиране ще изброя основните предимства на инвестирането в апарт хотели, включително чрез управляващи компании:

• възможността редовно да печелите от отдаване под наем на недвижими имоти без инвестиция на време и усилия;
• по-ниска цена на апартаментите в сравнение с апартаментите (разликата е около 10%-20%);
• възможност за закупуване на инвестиционен имот на намалена цена по време на строителството;
• възможност за закупуване на апартаменти чрез ипотека;
• възможността за безплатно използване на стаята, ако е необходимо (особено важно за апарт-хотели в курортни или туристически райони);
• възможност за получаване на гарантирана печалба в границите, определени от споразумението с управляващото дружество.

Законодателни нюанси и данъчно облагане

В Русия апартаментите, които се продават на собственици като част от инвестирането в апарт-хотели, се считат за нежилищни недвижими имоти, което се дължи на някои характеристики на тяхната експлоатация.

Първо, постоянна регистрация в апартаментите не е възможна. Тази точка може да е недостатък за тези, които възнамеряват да ги използват като постоянно мястожилище или възнамерява да ги наеме за дългосрочен. Освен това няма свободни места за обитателите на такива обекти в детски градини, училища и др. В същото време е възможна временна регистрация в апартаментите.

Второ, данъкът върху имуществото, както и комуналните и други разходи се изчисляват като за нежилищни имоти, което е значително по-скъпо. Например данъкът върху имотите за апартаменти е около 2%, а за жилищни апартаменти – 0,3%-0,7% от кадастралната стойност.

Трето, при закупуване на апартаменти лицата нямат право да получават данъчно приспадане, който е предназначен за покупка на жилищен имот.

Четвърто, ако собственикът на апартаментите има ипотека, те могат да бъдат възстановени без никакви ограничения, дори ако те са единственото място на пребиваване за него и семейството му.

За да разберем напълно какво представлява инвестицията в апарт-хотели, нека разгледаме спецификата на данъчното облагане:

• покупка/продажба на апартаменти се облага с ДДС (от значение за юридически лицаи индивидуален предприемач на обща система);
• Всяка година ще е необходимо да се плаща данък върху имуществото в размер на 2% от инвентарната стойност на имота, като се вземе предвид коефициентът на дефлатор (коефициент, установен ежегодно за календарната година, който отчита промените в потребителските цени на стоките) ;
• Когато получавате доходи от наем, ще трябва да платите данък общ доход (за лицажители 13% данък върху личните доходи).

Инвестиции в апарт-хотели и печалба

Инвестициите в апарт-хотели са доста често срещано явление на Запад, докато в Русия тепърва се появяват. Повече такива обекти за недвижими имоти работят в Москва; има няколко вече построени апарт-хотели в Санкт Петербург (апарт-хотели Да, Вертикал). Поради факта, че управляващите компании участват в привличането на клиенти, а самият хотел често е в съседство с различни инфраструктурни и туристически съоръжения, броят на потенциалните наематели на апартаменти ще се увеличава само в бъдеще. Ето кратък преглед на пазара на апарт-хотели в Санкт Петербург.

За да започнете да инвестирате в апарт-хотели, можете да изберете споразумение с управляваща компания, според което ще получите гарантирана печалба независимо от сезона или плътността на клиентския поток, а доходът обикновено е сравним с лихвения депозит в банката. Добив в в такъв случайще бъде много ниска, но за разлика от банков депозит, вие ще бъдете собственик на актива. Най-изгодният вариант е сами да отдавате апартаменти под наем, но това вече може да се сравни с бизнес.

Изчислението на рентабилността за тази опция може да бъде както следва:

• закупуването на самите апартаменти ще струва около 2 милиона рубли;
• дневната цена на стая в Санкт Петербург е около 1500–4000 рубли, за месец - от 26 500 рубли;
• При средна заетост от 50% месечната печалба за дневен наем ще започне от 20 хиляди рубли.

Печалба за всички!

Сергей Креков, изпълнителен директор Clever Estate Management Company, особено за

Само преди три-четири години думата „” беше много неясно понятие не само за хора, които не са свързани с пазара, но и за специалисти. Спомням си как преди няколко години на една от индустриалните конференции от публиката беше зададен сакраментален въпрос: каква е разликата между апартаментите и обикновените жилища и от? Отговорите бяха много различни, няма да ги повтарям, но всички те показаха едно нещо - концепцията за „апартаменти“ е нова за нашия пазар.

Сега всичко се промени. И тенденцията „инвестирайте в апартаменти, това е евтино, надеждно и практично“ триумфално се издига над всички заинтересовани играчи от няколко години. Но тъй като сме Управляващо дружество, нашата гледна точка винаги е малко по-различна от гледните точки на останалите участници на пазара на недвижими имоти. И решихме да анализираме дали закупуването на апартамент е толкова изгодно, колкото изглежда на пръв поглед.

Разлика от апартаменти
Първото нещо, което купувачът трябва ясно да разбере е, че апартаментите не са жилищни, а. Съответно нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация и цялата регулаторна рамка, която се прилага за жилищата, не са приложими за тях. Какво следва от това? Факт е, че след закупуване на определено количество квадратни метри в апартамент, собственикът впоследствие ще има много сериозни разходи, свързани с тяхната поддръжка, експлоатация, плащане на ресурси, както и редица „неочаквани“, но редовни плащания.

Да започнем с ресурсите. Стойността на изразходваните средства за жилищния сектор се утвърждава от Министерството на регионалното развитие; Съответно е невъзможно да се повиши цената над одобрения стандарт. Това се прави умишлено, за да останат на пазара само държавни фирми: при толкова ниски тарифни цени частните фирми няма какво да правят там. В „нежилищните“ жилища няма този ограничаващ фактор, така че същите доставчици на ресурси ги продават в този сегмент на най-високи цени. Под „нежилищен“ в този случай имаме предвид не само класическия, но и всякакви нежилищни обекти: от пристанище, фабрика, мина и метро до щанд за зеленчуци; всички те консумират вода и електричество... А за апартаментите цената на ресурсите също се таксува по „нежилищната“ тарифа. За сравнение: средна ценаотопление за е приблизително 1570 рубли/Gcal, за апартаменти - около 2000 рубли за същата консумирана единица. Цената на електроенергията за жилища е приблизително 3,15 рубли на киловатчас и тази цена се регулира от държавата; за апартаменти средната стойност варира около 5,50 рубли, но може да бъде много по-висока, тъй като всеки обект подписва индивидуално споразумение с Mosenergo.

Като цяло собствениците на апартаменти надплащат за комунални услуги 2-3 пъти в сравнение със собствениците на жилища.

Поддръжка и експлоатация
Този блок от въпроси създава най-сериозното увеличение на разходите за експлоатация на апартаменти. Повтарям, „жилищната“ тарифа (24,5 рубли на кв. М на месец) не важи тук, а управляващите компании определят „пазарната“ цена. Диапазонът на цените тук е толкова широк, че не е възможно да се даде средна стойност като пример. Средно при определяне на тарифа управляващите компании се фокусират върху приблизително същия диапазон - от $50 до $100 на кв.м. м годишно, но тази цифра не означава нищо, т.к всички допълнителни опции (основен ремонт, охрана, портиер, извозване на боклук и др.) се заплащат отделно от собственика. Въпреки че на етапа на изложението на купувача се дава определена ниска, доста приемлива цена, която теоретично не може да го изплаши. И тогава, на етапа на експлоатация и функциониране на апартаментите, цената започва да се покачва поради допълнителни такси и данъци, които ще разгледаме по-долу.

Трябва да се отбележи отделно основен ремонт. Ако държавата по някакъв начин трябва да субсидира изпълнението му, някъде с 50%, някъде по-високо, някъде по-ниско, тогава собствениците на апартаменти трябва да забравят за това. Те ще трябва сами да платят 100% от оценката. Освен това повтарям, че апартаментите не са обхванати от Жилищния кодекс на Руската федерация, следователно, ако основният ремонт е извършен лошо, ще бъде почти невъзможно да се търси отговорност от изпълнителя. Но такъв риск има, защото... апартаментите възникват главно в резултат на преустройство на бивши промишлени сгради или са построени от нулата на тяхно място, използвайки собствени износени комуникации, което заедно е изпълнено с бързо влошаване на сградите.

„Неочаквани плащания“
Това е онази част от разходните позиции, които, за разлика от собственика на апартамента, собственикът на апартамента е длъжен да плати. Първо, той, като всички собственици търговски недвижими имоти, плаща за сградата, върху която се намира. Второто са така наречените екологични такси. Разбираемо е, че всеки „нежилищен“ имот може да произведе някои вредни емисии в атмосферата, дори ако е обикновен офис център или същите апартаменти. И третото плащане е от обществени площи (Public Areas).

Голямата картина
Комунални разходи. Те се плащат и от двете категории - и от собствениците на апартаменти в жилищни сгради(да ги наречем „наематели“), и собственици на квадратни метри в апартаменти, но това им струва 2-3 пъти повече.

Данъкът върху имуществото на физическите лица се плаща и от двамата. Но има разлика. На вторичния пазар собствениците на апартаменти плащат по-малко. Тъй като жилищата, закупени на вторичния пазар, имат остатъчна балансова стойност и в резултат на това размерът на данъка, начислен върху остатъчната стойност, ще бъде значително по-нисък. В новите сгради данъчната основа ще бъде приблизително съпоставима с апартаментите. Вярно е, че данъчната ставка отново ще бъде различна. За жилищни помещения това е 0,1% от себестойността. А за нежилищни (които се считат за апартаменти) - пет пъти по-висока: 0,5%.

Основен ремонт. „Жителите“ могат, ако имат късмет, да плащат по-малко или изобщо да не плащат, собствениците на апартаменти ще плащат 100%.

От МОП, екологична такса. И за трите елемента „наемателите“ не плащат, плащат собствениците на апартаменти.

Ако сравним общите плащания, средната месечна вноска за собственика на двустаен апартамент ще бъде приблизително 5000 рубли, а за собственика на същия апартамент - 15 000 рубли.

И така, каква е привлекателността?
Сега въпросът, който трябва да зададете, е има ли полза от закупуването на апартамент. Ако са закупени с цел последващо отдаване под наем, тогава дори и без използване на заем маржът ще бъде малък. Сега средната цена за отдаване под наем на апартаменти е 25 000 - 30 000 рубли. Съответно собственикът ще остане със сума минус месечни разходи от 15 000, когато отдава апартамент под наем за подобна сума, ползата е очевидна. Ако собственикът на апартамента влезе едновременно, тогава наемът може да не покрива разходите за поддръжката им, да не говорим за ипотечното плащане. И често съм чувал истории за това как собственикът, размишлявайки върху ситуацията, продава закупените апартаменти.

Вторият тип купувачи са тези, които купуват апартаменти за живеене. Мога да кажа, че като правило този потенциален купувач не е запознат с всички нюанси на плащане, които го очакват по-късно, и не винаги е готов да плаща 15 000 рубли месечно, дори ако има финансовия капацитет да го направи. И често въпросът за продажбата тук също остава отворен, дори поради факта, че има много оплаквания относно качеството на такива сгради. Но това е друга тема.