Прессотерапия противопоказания и показания. Прессотерапия для похудения: польза и вред, фото до и после. Область применения компрессионного массажа

Цены на жилую недвижимость в центре Москвы всегда отличались удивительной стабильностью. В данном обзоре будут детально исследованы проекты новостроек, локализованные в ЦАО и не обладающие чрезмерной стоимостью ! Кроме инвестиционной привлекательности, в рассматриваемых комплексах идеально подходят для приобретения в качестве жилья детям-студентам или пожилым родителям.

Большая часть новостроек в центральном административном округе представлена элитными новостройками. Но в то же время есть возможность приобрести и жилье бизнес-класса. Эксперты и аналитики рынка недвижимости в один голос заявляют:

По мере строительства подобные объекты постоянно прибавляют в цене . Прирост стоимости апартаментов, при нормальной динамике строительства, составляет от 15 до 30% в год.

Ниже представлены четыре наиболее привлекательных апарт-комплекса в пределах ЦАО по соотношению цена/качество/расположение!

Loft Post предлагает самую бюджетную недвижимость в центре - апартаменты от 25 кв.м за 8 млн рублей . Есть в Loft Post и варианты попросторней - лофты до 200 кв.м. Стоимость метра варьируется в пределах 160 и 180 тыс. рублей. Данный апарт-квартал является реконструкцией технических зданий немецкого рынка и доходных домов Басманного района.

Проект Loft Post предусматривает полную модернизацию исторических сооружений 18-ого века. Модернизированы будут все инженерные коммуникации и внутренние помещения, фасадной части реконструкция не коснется. Весомыми доводами в пользу выбора этого проекта являются высота потолков и удобное расположение (буквально несколько шагов от ст. Бауманской ).

Самый дорогой из рассматриваемых комплексов, апартаменты площадью 39,2 кв.м . стоят тут около 11 млн рублей . Квартал TriBeCa Apartments позиционируется застройщиком как образец архитектурного стиля Нью-Йорка. Проект «TriBeCa Apartments » является редевелопментом бывшей заводской территории. В комплексе запланированы апартаменты площадью от 37 до 300 кв.м.

Каждый из корпусов квартала «TriBeCa Apartments » отличается индивидуальным дизайном и планировками. При этом у клиента есть возможность приобрести целый этаж для слияния в единые апартаменты.

*если вы располагаете более солидным бюджетом, то среди апарт-комплексов премиум класса мы рекомендуем обратить внимание на комплекс апартаментов «Кадашевские Палаты».

После окончания реконструкции в комплексе будет всего 25 лофт-апартаментов, площадью от 100 до 350 кв. м. Уникальным предложением в «Кадашевских палатах» являются мансарды третьего этажа с потрясающими видами на исторический центр Москвы. Двухуровневые мансарды имеют площадь от 100 кв.м. и продаются по цене от 1,5 млн. $.

Как заработать с NB Apartments

На современном рынке недвижимости не так много найдется возможностей получения стабильного и тем более гарантированного дохода в течение нескольких лет. В ближайшем будущем цивилизованная аренда станет главным инструментом для обладателей московских квартир и апартаментов. Однако, по данным аналитиков, доход от аренды жилья в большинстве случаев не превышает 5-7% годовых, а если учесть амортизацию объектов, то стремится уйти к 4%. Поневоле задумаешься: а не поменять ли недвижимость на банковские инвестиции, пусть более рискованные, но зато приносящие более высокий процент?

Такой подход вполне оправдан, но только на совсем стабильном с точки зрения цен рынке. Высокие ставки по депозитам в начале 2015 года не являются долгосрочными и не так выгодны, как инвестиции в успешные и дорожающие проекты в центральной части Москвы. Помимо роста цен, такие проекты могут приносить своим собственникам доход от аренды в размере от 7 до 11% годовых. Такие показатели достигаются за счет того, что нежилые помещения стоят дешевле квартир, адекватного позиционирования объекта, эффективного управления им. Клиентам, желающим получать постоянный доход от сдачи в аренду своих помещений, мы предлагаем несколько вариантов.

Если у Вас нет ни времени, ни возможности самому заниматься арендным бизнесом, если Вы хотите иметь уверенность в завтрашнем дне, то программа "Гарантированный доход" придется Вам по душе. Выбрав эту программу, Вы передаете приобретенное помещение в управление профессионалам NB Apartments, которые осуществят поиск арендаторов, техническое обслуживание помещения и контроль за своевременным поступлением арендных платежей. Ежемесячно Вы будете получать заранее оговоренную сумму, которая не зависит от того, есть ли сейчас спрос именно на Ваше помещение или нет. Ставка доходности в этом случае составляет 9% годовых.

Руководитель NB Apartments, Александр Самодуров, провел серию вебинаров по инвестированию в апартаменты. Вебинары доступны на нашем YouTube канале , а также по ссылке:

Расчет доходности

Отельные апартаменты – отдельный сегмент рынка недвижимости Дубая, находящийся на стыке жилого и гостиничного. С одной стороны, они представляют собой готовые квартиры со всеми удобствами, с другой – более выгодный инвестиционный актив под обслуживанием мировых отельных брендов. Поговорим о преимуществах и недостатках, рыночной ситуации и страхах инвесторов.

Тренды отельного рынка

Рынок гостеприимства Дубая становится все более сложной структурой на волне диверсификации экономики эмирата, заявленной местным правительством, и по мере приближения всемирной выставки «ЭКСПО-2020». Гостиничный фонд эмирата, по прогнозам, вырастет до 120 тысяч номеров к концу 2019 года, в настоящее время на рынке готовы к заселению гостей 80,4 тысячи номеров в гостиницах и апарт-отелях. Таким образом, в ближайшие 2,5 года рост сегмента составит минимум 50%. Только во втором квартале текущего года, говорится в обзоре компании JLL, на рынок вышли такие пятизвездочные отели и курорты, как Viceroy The Palm (477 номеров), Dusit D2 Kenz (240 номеров) и St. Regis Polo Resort (181 номер), добавив конкуренции в сегменте премиум.

В средней категории, которая составляет 18% от общего объема рынка гостеприимства, – тоже прибавление: введен в строй новый бизнес-отель Rove Trade Centre (270 номеров), а также проведен ребрендинг отеля Yassat Gloria, который теперь представляет крупнейшую в мире собственность международной сети Mercure. Как ожидается, средний сегмент внесет лепту только в размере 8% в общий объем рынка гостеприимства до 2020 года, в то время как премиум займет долю в 40%.

Еще одна тенденция рынка – выход крупных девелоперов на рынок гостеприимства: в частности, совсем недавно свои гостиничные подразделения основали такие киты рынка, как Meraas Holding и Dubai Holding. Еще один новый игрок – Five Holding, который также заявил о желании расширить свой портфель гостиничных активов. Таким образом, традиционные игроки рынка пересматривают свои стратегии по управлению недвижимостью, и рынок наблюдает становление нового крупного инвестиционного механизма.

По прогнозам экспертов, рост конкуренции на гостиничном рынке Дубая окажет еще более сильное давление на арендные ставки. Между тем, как отмечается, заполняемость отелей растет – 84% в мае текущего года против 82% в аналогичном периоде прошлого года. Однако, за тот же период, средняя цена номера упала на 3% и составила US$ 206 за сутки. «Рынок становится все более насыщенным, и, как следствие, маржинальность снижается, поэтому собственники меняют операторов в попытке нарастить отдачу. Несмотря на то, что уровень заполняемость повышается, цены падают, в итоге снижается выручка, и владельцам приходится затягивать пояса», – говорит Крейг Пламб, глава направления исследований JLL MENA.

Одно из подтверждений этих слов – пересмотр модели управления отелями группой Emaar Properties. Как сообщил застройщик, новая модель будет основана на поощрительных вознаграждениях, которые уровняют интересы владельца и оператора, и будет сфокусирована на получении прибыли. Так, базовый сбор оператора будет рассчитываться как процент от общих продаж отеля и поощрительных взносов, основанных на валовом доходе. «Ситуация в гостиничном бизнесе резко изменилась, и сегодня общая прибыль для нас стала более мощным показателем производительности оператора, чем доходность номеров», – пояснил Оливье Харниш, исполнительный директор Emaar Hospitality Group.

Рост апарт-сегмента

Дубай рассчитывает принять 20 миллионов туристов в 2020 году. Помимо традиционных курортов и пятизвездочных отелей, в преддверии всемирной выставки девелоперы всерьез взялись за укрепление сегмента отельных апартаментов, который поможет им конвертировать туристический поток в реальную прибыль, в то время как ставки на жилую и коммерческую недвижимость подвержены волатильности. В числе премиальных проектов обслуживаемых апартаментов на рынке функционируют такие бренды, как The Address, Vida, Viceroy, Jumeirah Living by Select Group, Alef Residences и Kempinski Residences Business Bay. Всего в Дубае, по данным JLL, насчитывается 25 тысяч апартаментов с обслуживанием в 207 проектах. Если говорить о категориях, то на рынке можно выделить два растущих тренда: собственные бренды девелоперов (например, The Address и Vida, принадлежащие группе Emaar) и партнерские франшизы, такие как Paramount, Jumeirah, Kempinski and Bulgari.

Отельные апартаменты занимают 25% от общего объема рынка гостеприимства в ОАЭ

В числе преимуществ обслуживаемых апартаментов – более высокая доходность и гарантия получения устойчивого дохода. «Основное преимущество отельных апартаментов заключается в их полной готовности – в них предусмотрены все мелочи и предлагается множество услуг, которые предлагаются только в гостиницах, – говорит руководитель компании Prime Homes Real Estate Мадина Тулеметова. – Таким образом, стоимость «доукомплектовки» пустой квартиры, включая ремонт и покупку мебели, бытовой техники, а также плата за коммунальные услуги съедят разницу в цене между ней и готовыми к заселению апартаментами. Последние удобны вновь прибывшим жителям Дубая, у которых нет времени на ремонт, и инвесторам, которым не нужно постоянно отвлекаться на просьбы квартиранта что-то починить».

Департамент туризма и коммерческого маркетинга Дубая делит отельные апартаменты на три категории: стандарт, супериор и делюкс

Таким образом, владелец отельных апартаментов не должен заботиться о том, как ему найти арендаторов, решать вопросы с техническим обслуживанием, ремонтами, заселениями и выселениями жильцов, способами получения арендной платы. Перед ним также не встает проблема неблагонадежных арендаторов. «Стоит также отметить, что комплексы с обслуживаемыми апартаментами обычно содержатся управляющей компанией в лучшем состоянии, оперативно решаются вопросы с срочным и плановым ремонтом – ведь от внешнего вида комплекса напрямую зависит доход его оператора», – отмечает Сергей Сергеев, руководитель компании Amlak Invest.

Инвестор, как известно, может использовать апартаменты для собственного проживания каждый год. Сегодня девелоперы все чаще идут на уступки и продлевают традиционные двухнедельные сроки, когда апартаменты могут находиться в личном пользовании инвестора, на более длительное время.

В Дубае стремительно растет число туристов из стран Персидского залива, которые приезжают большими группами и останавливаются на более длительное время. Разумеется, останавливаться в апартаментах с оборудованными кухнями и всеми удобствами для них предпочтительнее, чем в гостиничных номерах. Помимо туристов, в Дубае также насчитывается немало «транзитных» резидентов, проживающих в эмирате менее года. «Обслуживаемые апартаменты позволяют жить в Дубае без резидентской визы, заехать и съехать в любое удобное время и избежать множества административных формальностей, которые возникают при аренде квартир», – говорит Марко Вучинич, руководитель группы отелей и гостеприимства JLL MENA.

Эксперты отмечают, что подъем спроса на обслуживаемые апартаменты начался еще в 2010 году и сегодня подогревается инвесторами, которые ищут более выгодных условий возврата инвестиций и инвестиционные решения под ключ. Основными инвестиционными зонами Дубая для таких проектов являются The Palm Jumeirah и Downtown Dubai, далее следуют Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers и Barsha Heights.

Ежегодная доходность сервисных апартаментов, за вычетом всех расходов, может доходить до 12%. «Практика показывает, что при разумном выборе, основанном на анализе рынка, вложения в обслуживаемые апартаменты приносят более высокую доходность от аренды – до 12% в год, в то время как инвестиции в обычные квартиры приносят до 8–9%. Сейчас на рынке обслуживаемых апартаментов есть предложения от застройщиков с гарантией чистой доходности в 8–10% на ограниченный период времени (3–5 лет)», – поясняет Сергей Сергеев.

Памятка для инвестора

Отельные апартаменты в Дубае можно приобрести на стадии строительства – девелоперы внедрили такую схему, чтобы укрепить финансовую структуру проектов. «Единственный риск приобретения отельных апартаментов на стадии офф-план – это срыв сроков сдачи объекта застройщиком, – поясняет Мадина Тулеметова. – 90% застройщиков не выдерживают заявленные сроки. Если же говорить о защите капитала, то тут можно быть спокойным: так, застройщик не имеет права начасть строительство до приобретения земельного участка в собственность, а кроме того, он должен иметь эскроу-счет, где будут храниться все инвестиции. До момента сдачи проекта он может снять с этого счета максимум 5% от стоимости объекта».

К дополнительным рискам, продолжает Сергей Сергеев, может относиться выход гостиничного оператора из проекта: например, ожидалось, что управлять апартаментами будет известная гостиничная сеть (раскрученный бренд), но на каком-то этапе эта сеть разрывает отношения с застройщиком, что может повлиять на будущую популярность апартаментов. С другой стороны, если отношения оператора и застройщика прочны, это дает дополнительную уверенность в том, что проект будет достроен и более-менее в срок, по сравнению с обычным жилым комплексом, поскольку кроме индивидуальных инвесторов за проектом стоит компания, у которой больше рычагов воздействия на застройщика.

Если говорить о дополнительных сборах с инвестора, то дополнительно инвестор обязан уплатить сбор в размере 4% в пользу Земельного департамента Дубая и 2% – комиссионное вознаграждение агенту. Если инвестор является заемщиком банковского финансирования, он должен оплатить первоначальный взнос в размере 25%. Кроме того, инвестор будет выплачивать отдельный сбор в пользу оператора гостиничных апартаментов: его размер намного выше платы за обслуживание, которую берет с владельца компания, занимающаяся управлением обычными квартирами.

Как правило, инвестор может рассчитывать на получение 40–50% дохода, собранного с гостей, однако нужно учесть, что размер суммы, с которой производится расчет, намного выше, чем при долгосрочной аренде, а надежность оператора выше надежности услуг небольших компаний по управлению краткосрочной арендой. «Все сборы и платежи должны быть предусмотрены договором с оператором апартаментов, перед приобретением апартаментов следует с ним внимательно ознакомиться», – советует Сергей Сергеев.

Если инвестор изменил планы и решил продать объект на стадии строительства, то первой преградой на его пути, скорее всего, встанет застройщик. «Некоторые инвесторы не позволяют перепродавать объект собственности, пока не выплачена определенная сумма за строительство проекта – в среднем 40–50% от стоимости самой недвижимости, – говорит Мадина Тулеметова. – Также для строящегося жилья необходимо получить специальный документ Oqood, оформление которого занимает время».

В случае, если речь идет о готовом объекте, то никаких особых ограничений не действует: процедура перепродажи ничем не отличается от продажи иного недвижимого имущества со статусом фригольд, или полной частной собственности. Единственное, что может задержать сделку, – это непогашенный долг перед банком. Если ипотека полностью выплачена, сделка купли-продажи займет от 30 до 45 дней. Покупатель обслуживаемых апартаментов на вторичном рынке должен будет следовать условиям договора, заключенного с оператором оригинальным покупателем, если к тому времени оператор не внесет в него другие условия.

Рынок отельных апартаментов сформировался за последние 4-5 лет, и сегодня их средняя заполняемость составляет порядка 87%. По сравнению с гостиницами они предлагают более выгодные среднесрочные и долгосрочные контракты и помогают инвесторам диверсифицировать предложение и привлечь другую категорию гостей. Кроме того, они в меньшей степени подвержены сезонным колебаниям спроса.

Эксперты ожидают, что этот сегмент будет показывать медленный, но стабильный рост, который будет обеспечиваться эффектом «ЭКСПО-2020»: для обеспечения выставки будет нанято 200–300 тысяч сотрудников, которым обязательно понадобиться временное жилье. Наиболее же уверенный рост прогнозируется на 2019 и 2020 годы.

Инвестирование в апарт-отели: преимущества и недостатки

Инвестиции в апарт-отели — что это и как работает

Говоря простым языком, апарт-отели – это коммерческие объекты недвижимости, которые используются для заработка на сдаче апартаментов в аренду. Их особенность заключается в том, что номера в таком отеле продаются частным покупателям. После покупки апартаментов в апарт-отеле собственник может:

• использовать апартаменты как жилье;
• использовать номер в качестве офисного помещения для собственных нужд;
• самостоятельно сдавать апартаменты в аренду помесячно\посуточно;
• заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать и обслуживать апартаменты, получая при этом процент от прибыли.

Ленивым инвесторам больше-всего подойдет последний вариант, который позволяет получать пассивную прибыль до 20% годовых в зависимости от объекта и условий договора с управляющей компанией. Для более глубокого понимания перечислю основные преимущества инвестиций в апарт отели, в том числе через управляющие компании:

• возможность регулярно получать прибыль от аренды недвижимости без каких-либо затрат времени и усилий;
• более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами (разница составляет около 10%-20%);
• возможность приобрести инвестиционный объект по сниженной цене на этапе строительства;
• возможность купить апартаменты с использованием ипотеки;
• возможность бесплатного использования номера при необходимости (особенно актуально для апарт-отелей в курортных или туристических зонах);
• возможность получать гарантированную прибыль в пределах, установленных договором с управляющей компанией.

Законодательные нюансы и налогообложение

В России апартаменты, которые продаются собственникам в рамках инвестирования в апарт-отели, считаются объектами нежилой недвижимости, что связано с некоторыми особенностями их эксплуатации.

Во-первых, постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Этот момент может быть недостатком для тех, кто собирается использовать их в качестве постоянного места жительства или собирается арендовать их на длительный срок. Кроме того, для жильцов таких объектов не предусмотрены места в детских садах, школах и т.п. В то же время в апартаментах возможна временная регистрация.

Во-вторых, налог на имущество, а также коммунальные и другие расходы исчисляются как для нежилой недвижимости, что выходит заметно дороже. К примеру, налог на имущество для апартаментов составляет около 2%, а для жилых квартир – 0,3%-0,7% от кадастровой стоимости.

В-третьих, при покупке апартаментов физические лица не имеют права на получение налогового вычета, который предусмотрен для покупки жилых объектов недвижимости.

В-четвертых, в случае образования у владельца апартаментов заложенности их могут взыскать без каких-либо ограничений, даже если они являются единственным местом проживания его и его семьи.

Для того чтобы полноценно понимать, что такое инвестиции в апарт-отели, разберем особенности налогообложения:

• покупка/продажа апартаментов облагается НДС (актуально для юридических лиц и ИП на общей системе);
• ежегодно необходимо будет уплатить налог на имущество из расчета 2% от инвентаризационной стоимости объекта с учетом коэффициента-дефлятора (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары);
• при получении прибыли от аренды необходимо будет уплатить налог с доходов (для физических лиц резидентов 13% НДФЛ).

Инвестиции в апарт-отели и прибыль

Инвестиции в апарт-отели является достаточно распространенным явлением на западе, тогда как в России оно только зарождается. Больше таких объектов недвижимости функционирует в Москве, есть несколько уже построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге (апарт-отели Yes, Vertical). В силу того, что привлечением клиентов занимаются управляющие компании, а сам отель зачастую соседствует с различными объектами инфраструктуры и туризма, количество потенциальных съемщиков апартаментов в перспективе будет только увеличиваться. Вот небольшой обзор рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга.

Для начала инвестирования в апарт-отели можно выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать гарантированную прибыль независимо от сезона или плотности потока клиентов, при этом доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита. Доходность в данном случае будет весьма низкой, но в отличие от банковского депозита вы будете собственником актива. Наиболее доходным вариантом является самостоятельная сдача апартаментов в аренду, но это уже можно сравнить с бизнесом.

Расчет прибыльности при таком варианте может быть таким:

• покупка самих апартаментов обойдется примерно от 2 млн. рублей;
• суточная стоимость номера в СПб составляет около 1500—4000 рублей, на месяц – от 26500 рублей;
• При средней заполняемости 50%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче будет начинаться с 20 тысяч рублей.

Всем профита!

Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate , специально для

Еще года три-четыре назад слово « » являлось весьма расплывчатым понятием не только для людей, не имеющих отношения к рынку , но и для специалистов. Помню, как несколько лет назад на одной из отраслевых конференций был задан сакраментальный вопрос из зала: так чем же отличаются апартаменты от обычного жилья и от ? Ответы звучали самые разные, не буду их повторять, но все они показывали одно – понятие «апартаменты» для нашего рынка новое.

Сейчас все изменилось. И тренд «инвестируй в апартаменты, это дешево, надежно и практично» уже несколько лет победно реет над всеми заинтересованными игроками. Но поскольку мы – управляющая компания, наш угол зрения всегда несколько отличается от точек зрения других участников рынка недвижимости. И мы решили проанализировать, а так ли уж выгодна покупка апартаментов, как это кажется на первый взгляд.

Отличие от квартир
Первое, что нужно четко понимать покупателю, это то, что апартаменты – не жилая, а . Соответственно, к ним не применимы нормы Жилищного кодекса РФ и вся та нормативная база, которая применяется к жилью. Что из этого следует? То, что, купив некое количество квадратных метров в апартаментах, собственник в дальнейшем будет иметь весьма серьезные траты, связанные с их содержанием, эксплуатацией, с платой за ресурсы, а также ряд где-то «неожиданных», но регулярных платежей.

Начнем с ресурсов. Стоимость потребляемых ресурсов для жилого сектора утверждена министерством регионального развития; соответственно, поднять цену выше утвержденного норматива невозможно. Делается это осознанно, чтобы на рынке оставались только государственные компании: при такой низкой стоимости тарифов частным компаниям там делать нечего. В «нежилье» нет этого сдерживающего фактора, поэтому те же поставщики ресурсов продают их в этом сегменте по самым высоким . Под «нежильем» мы в данном случае подразумеваем не только классическую , а любые нежилые объекты: от порта, завода, шахты и метрополитена до овощной палатки; все они потребляют воду и электроэнергию… И для апартаментов стоимость ресурсов начисляется также по «нежилому» тарифу. Для сравнения: средняя стоимость отопления для составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 рублей за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб., за киловатт-час, и эта стоимость регулируется государством; для апартаментов средняя колеблется в районе 5,50 руб., но может быть много выше, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с Мосэнерго.

В целом владельцы апартаментов переплачивают за «коммуналку» в 2-3 раза по сравнению с собственниками жилья.

Обслуживание и эксплуатация
Этот блок вопросов создает самое серьезное удорожание при функционировании апартаментов. Повторюсь, «жилой» тариф (24,5 руб. за кв. м в месяц) здесь не действует, и управляющие компании устанавливают «рыночную» стоимость. Разброс цен здесь настолько велик, что дать какую-то среднюю для примера не представляется возможным. В среднем, формируя тариф, управляющие компании ориентируются на примерно такой разбег – от $50 до $100 за кв. м в год, но и эта цифра ни о чем не говорит, т.к. все дополнительные опции (капремонт, охрана, консьерж, вывоз мусора и так далее) оплачиваются собственником отдельно. Хотя на этапе экспозиции покупателю предоставляется некая заниженная, достаточно приемлемая цена, которая теоретически не может его отпугнуть. А далее, на этапе эксплуатации и функционирования апартаментов, цену начинают поднимать за счет дополнительных сборов и налогов, о которых мы скажем ниже.

Отдельно надо отметить капитальный ремонт. Если в государству так или иначе приходится субсидировать его проведение, где-то на 50%, где-то выше, где-то ниже, то владельцам апартаментов об этом следует забыть. Все 100% сметы им придется оплачивать самим. Кроме того, повторюсь, что на апартаменты не распространяется действие Жилищного кодекса РФ, соответственно, если капремонт сделан некачественно, призвать исполнителя к ответу будет практически невозможно. А такой риск есть, т.к. апартаменты в основном возникают в результате реконцепции бывших промышленных зданий либо строятся с нуля на их месте, с использованием их же изношенных коммуникаций, что все вместе чревато быстрым износом зданий.

«Неожиданные платежи»
Это та часть статей расходов, которую в отличие от собственника квартиры владелец апартаментов обязан оплачивать. Во-первых, он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает , на которой стоит здание. Второе – это так называемые экологические сборы. Подразумевается, что любое «нежилье» может осуществлять некие вредные выбросы в атмосферу, даже если это банальный офисный центр или те же апартаменты. И третий платеж – с мест общего пользования (МОП).

Общая картина
Коммунальные расходы. Их оплачивают обе категории – и владельцы квартир в жилых домах (назовем их условно «жильцы»), и владельцы квадратных метров в апартаментах, но им это обходится в 2-3 раза дороже.

Налог физических лиц на имущество – оплачивают и те, и другие. Но есть разница. На вторичном рынке обладатели квартир платят меньше. Так как приобретаемое на вторичном рынке жилье обладает остаточной балансовой стоимостью, и, как следствие, размер налога, начисляемый на остаточную стоимость, будет значительно ниже. В новостройках же налоговая база будет примерно сопоставима с апартаментами. Правда, ставка налога будет опять же разной. Для жилых помещений это 0,1% от стоимости. А для нежилых (каковыми считаются апартаменты) – в пять раз выше: 0,5%.

Капитальный ремонт. «Жильцы» могут, если повезет, заплатить меньше или не заплатить вовсе, владельцы апартаментов заплатят 100%.

С МОПов, экологический сбор. По всем трем статьям «жильцы» не платят, владельцы апартаментов платят.

Если же сравнить совокупные платежки, то средняя сумма ежемесячного платежа для владельца двухкомнатной квартиры составит примерно 5000 рублей, а для владельца таких же апартаментов – 15 000 рублей.

Так в чем привлекательность?
Теперь следует задать вопрос, есть ли выгода в приобретении апартаментов. Если их покупали с целью последующей сдачи в , то даже без использования кредита маржа будет невелика. Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб. Соответственно, собственнику останется сумма за вычетом ежемесячных расходов в 15 000. При сдаче квартиры в аренду за аналогичную сумму выгода налицо. Если же владелец апартаментов брал при этом , то арендная плата может и не покрыть расходов на их содержание, не говоря уж об ипотечном взносе. И я часто слышал истории, как собственник, поразмыслив над ситуацией, приобретенные апартаменты продавал.

Второй тип покупателей – это те, кто покупает апартаменты для проживания. Могу сказать, что, как правило, и этот потенциальный покупатель не знаком со всеми платежными нюансами, которые его ожидают впоследствии, и не всегда готов оплачивать по 15 000 рублей ежемесячно, даже если у него есть на это финансовые возможности. И часто вопрос продажи здесь также остается открытым, даже в силу того, что нареканий к качеству таких зданий очень много. Но это уже другая тема.