Что значит работать по франшизе в сфере ЖКХ: отзывы и примеры бизнес-плана управляющей компании. Как зарабатывают управляющие компании в сфере ЖКХ? Бизнес-план: рентабельность и риски

Статья описывает особенности . Данный вид деятельности в России только начинает развиваться, при том, что в Европе почти 100% этого рынка принадлежит частным компаниям. В нашей стране долгое время этим занимались муниципальные власти, однако сейчас появилась законная возможность предпринимателям войти в эту непростую отрасль.

Сложность создания управляющей компании ЖКХ заключается в большом количестве вложений, необходимости изучения действующего законодательства и получении доверия со стороны населения. Эти барьеры можно преодолеть за счет грамотного планирования до запуска.

Ключевые особенности бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Начинать бизнес-планирование управляющей компании стоит с анализа рыночной ситуации, в частности изучения конкурентов и их рентабельности.

Второй немаловажный момент - это знание законодательства в сфере ЖКХ, потому что вся деятельность детально регулируется различными нормативно-правовыми актами, и данная отрасль характеризуется высокой степенью участия государства.

Описание

Файлы

Суть бизнеса заключается в создании управляющей компании в сфере ЖКХ , которая заключает с собственниками жилых помещений договор о доверительном управлении имуществом. В соответствии с этим она выполняет следующие функции:

Обеспечение чистоты и порядка на территории;
Управление общедомовым имуществом;
Осуществление ремонтных косметических и капитальных работ;
Вывоз мусора;
Контроль за состоянием коммуникаций;
Заключение договоров с поставщиками ресурсов;
Сбор коммунальной платы и др. предусмотренные договором.

Основная сложность заключается в том, чтобы убедить граждан с вами сотрудничать. Нельзя убедить только часть собственников, за подписание с вами договора должно проголосовать большинство на общем собрании.

1 – Резюме

1.1. Суть проекта

1.2. Объем инвестиций для запуска управляющей компании ЖКХ

1.3. Результаты работы

2 – Концепция

2.1. Концепция проекта

2.2. Описание/Свойства/Характеристики

2.3. Цели на 5 лет

3 – Рынок

3.1. Объем рынка

3.2. Динамика рынка

4 – Персонал

4.1. Штатное расписание

4.2. Процессы

4.3. Заработная плата

5 – Финансовый план

5.1. Инвестиционный план

5.2. План финансирования

5.3. План продаж разработки управляющей компании ЖКХ

5.5. План налоговых выплат

5.6. Отчеты

5.7. Доход инвестора

6 – Анализ

6.1. Инвестиционный анализ

6.2. Финансовый анализ

6.3. Риски управляющей компании ЖКХ

7 – Выводы

Бизнес-план управляющей компании ЖКХ предоставляется в формате MS Word – в нем уже есть все таблицы, графики, диаграммы и описания. Вы можете их использовать «как есть», потому что он уже готов к использованию. Либо можете скорректировать любой раздел под себя.

Например: если вам нужно изменить название проекта или регион расположения бизнеса, то это легко сделать в разделе «Концепция проекта»

Финансовые расчеты предоставляются в формате MS Excel – в финансовой модели выделены параметры – это значит, что вы можете изменить любой параметр, и модель все автоматически рассчитает: построит все таблицы, графики и диаграммы.

Например: если вам нужно увеличить план продаж, то достаточно изменить объем продаж по заданному продукту (услуге) – модель пересчитает все автоматически, и сразу же будут готовые все таблицы и диаграммы: помесячный план продаж, структура продаж, динамика продаж – все это будет готово.

Особенностью финансовой модели является то, что все формулы, параметры и переменные доступны для изменения, значит, корректировать модель под себя сможет любой специалист, который умеет работать в MS Excel.

Тарифы

Отзывы наших клиентов

Отзыв на бизнес-план клининговой компании

Выражаем признательность за проделанную работу по созданию бизнес-плана клининговой компании. Благодаря данному бизнес-плану банк одобрил кредит на 18 миллионов рублей на 6 лет.

Елизавета К.Л., Казань

Отзыв на бизнес-план открытия ломбарда

Скачанный на сайте план-про бизнес-план содержит в себе очень понятное и доступное описание как бизнеса в целом, так и его финансовой составляющей в частности. Расчеты показывают достаточно ясную картину действий и ими удобно пользоваться: вносить правки, корректировать инвестиции, продажи, расходы. Все формулы доступны для изменения и прозрачны.

Иван Некрасов, город Псков

Отзыв на бизнес-план доставки еды на дом: пиццы, суши, обеды, роллы, пироги

Бизнес-план был подготовлен консалтинговой компанией сайт в соответствие с требованиями, качественно и даже немного раньше оговоренного срока. В результате от частного инвестора получили средства в размере 50 млн. руб.

Олег Александрович, город Саров

Отзыв на бизнес-план типографии

Крайне корректный бизнес-план. Он помог нашей типографии получить в Сбербанке кредит, необходимый для расширения производства (21 миллион рублей) , сроком на 4 года.

Сергей В.В., Нижегородская область

Клиенты управляющей компании ЖКХ

Как говорилось выше клиентами являются собственники многоквартирных домов. Каким именно домам вы предложите свои услуги, решаете самостоятельно.

К данному выбору необходимо подойти со всей ответственностью, так как выделяют новые, только что построенные дома и здания старого жилищного фонда.

Жителей первых сложнее убедить в необходимости воспользоваться услугами фирмы, с другой стороны, обслуживание устаревших домов вызывает сложности и практически не приносит прибыли.

Распространенной практикой является достижение договоренностей с застройщиками еще на этапе строительства, что после ввода дома в эксплуатацию в качестве управляющей компании ЖКХ будет выбрана именно ваша организация.

Кроме того, можно сфокусироваться на определенном сегменте жилья – эконом-класс, бизнес-класс или элитный дома. Последние высокотехнологичны и требуют дополнительного оборудования. Чем большее количество объектов находится в обслуживании у управляющей компании ЖКХ , тем большую прибыль на получает.

Оформление деятельности управляющей компании ЖКХ

Помимо регистрации в качестве юридического лица, постановки на налоговый учет и выборе системы налогообложения требуется получение специальной лицензии.

Для ее получения необходимо подать заявление в надзорный орган региона, где планируется ведение деятельности и предоставить следующие документы:

Свидетельство о регистрации;
Свидетельство о постановке на налоговый учет;
Устав;
Выписка из ЕГРЮЛ;
Решение об избрании директора;
Выписка об уставном капитале;
Договор аренды помещения;
Документация, свидетельствующая о наличии необходимых трудовых ресурсов и оборудования;
Сертификат о квалификации директора, который выдается после успешного прохождения им экзамена.

Кроме того, со стороны органов, осуществляющих выдачу лицензии, предъявляются следующие требования к управляющей компании:

Наличие штата сотрудников;
Стабильное финансовое положение;
Отсутствие налоговой задолженности.

Этапы открытия бизнеса управляющей компании ЖКХ

Для реализации бизнес -идеи по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ следует пройти следующие этапы:

Анализ рыночной ситуации, конкурентов, определение сегмента жилья и формирование базы возможных объектов.
Подбор помещения для офиса.
Регистрация деятельности, постановка на налоговый учет, выбор системы налогообложения, открытие расчетного счета в банке.
Формирование уставного фонда и подготовка учредительной документации.
Подбор персонала и закупка необходимого оборудования.
Проведение расчетов, составление бизнес-плана управляющей компании в сфере ЖКХ .
Оформление лицензии.
Заключение договоров с собственниками многоквартирных домов, проведение мероприятий, направленных на повышение уровня доверия и рекламы деятельности фирмы.

После прохождения всех этапов начинается непосредственное выполнение организацией своих функций.

Важным элементом является составление бизнес-плана управляющей ЖКХ компании , где структурируется вся информация, описывается концепция и рассчитывается финансовая модель. Готовый бизнес-план можно скачать по ссылке ниже. Данный документ потребуется не только для осуществления оперативного управления и контроля показателей и сроков, но и для привлечения дополнительного финансирования со стороны инвесторов и кредитных организаций.

Инвестиции в запуск бизнеса управляющей компании ЖКХ

Данный вид деятельности потребует значительного количества вложений на старте проекта, в том числе и для получения лицензии, когда надзорным органам потребуется доказать, что для осуществления управления у вас имеются все необходимые ресурсы. В бизнес-плане управляющей компании предусмотрены следующие первоначальные инвестиции:

Аренда помещения – ххх руб.;
Покупка оборудования и спецтехники – ххх;
Маркетинговые мероприятия – ххх;
Регистрация деятельности и оформление разрешительной документации – ххх;
Запас денег – ххх.

Итого в зависимости от количества подконтрольных объектов от 5 до 50 млн. руб.

Оборудование для управляющей компании ЖКХ

Минимальный набор оборудования и спецтехники для открытия бизнеса управляющей компании ЖКХ:

Компьютеры и оргтехника;
Мебель для офиса;
Уборочные машины и инструменты;
Кран;
Трактор;
Слесарные инструменты;
Оборудование для ремонтных работ – стремянки, дрели, лобзики и т.д.

Количество зависит от имеющейся базы объектов.

Развитие управляющей компании ЖКХ

Для привлечения внимания собственников жилых домов управляющей компании ЖКХ можно предусмотреть следующие маркетинговые мероприятия в рамках бизнес-плана:

Работа со старостами как лидерами мнений;
Раздача листовок, развешивание плакатов в выбранных домах;
Созыв внеочередного собрания жильцов и выступление на нем представителя компании;
Проведение пиар-мероприятий по благоустройству;
Создание сайта и групп в социальных сетях для демонстрации имеющихся ресурсов и результатов работы и др.

Таким образом, важно донести до граждан все преимущества сотрудничества с вашей управляющей компанией.

После запуска проекта следует постоянно работать над увеличением количества объектов и повышением качества.

Если этот бизнес показался вам сложным в реализации, то попробуйте посмотреть . Это направление в настоящее время является достаточно востребованным и перспективным.

Финансовый план бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Для создания финансовой модели в бизнес-плане необходимо спрогнозировать доходы и расходы управляющей компании ЖКХ , а также прибыльность фирмы.

Расходы управляющей компании ЖКХ согласно бизнес-плану

Помимо капитальных издержек, рассмотренных выше, для обеспечения бесперебойного функционирования управляющая компания ЖКХ будет нести следующие затраты:

Аренда помещения и коммунальные платежи – ххх руб.;
Заработная плата – ххх;
Реклама и маркетинг – ххх;
Обслуживание и ремонт оборудования и техники – ххх;
Налоги и сборы – ххх;
Мероприятия по взиманию коммунальной платы с жильцов – ххх;
Обслуживание расчетного счета – ххх.

Кроме того, существует практика передачи части работ на аутсорсинг, плата за это также включается в общую сумму издержек. Итого от ххх руб. в месяц.

Доходы управляющей компании ЖКХ согласно бизнес-плану

Основной источник поступления денежных средств - это взимаемый с собственников жилья процент за оказание услуг управляющей компании ЖКХ . Как правило, среднерыночной значение варьируется от ххх% до ххх%. Тогда, при обслуживании ххх квартир ежемесячная выручка составит ххх руб.

Прибыль рассчитывается как разница между выручкой и издержками и составит от ххх руб. ежемесячно.

Найм персонала для управляющей компании ЖКХ

В рамках кадрового плана бизнес-плана следует предусмотреть следующие должности в управляющей компании ЖКХ :

Директор;
Бухгалтер;
Экономист;
Менеджер по взаимодействию с населением;
Юрист;
Менеджер по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями;
Секретарь и офис-менеджер.

Кроме того, к должностям, в рамках которых сотрудники непосредственно осуществляют основные функции управляющей компании относятся слесари, электрики, уборщики, водители, сантехники, дворники, диспетчеры и т.д. Итого общая численность составит от 20и более человек.

Финансовая модель – это отдельный файл в формате MS Excel – по сути это
отдельный продукт, разработанный для планирования бизнеса и расчета всех его
показателей. Каждый из параметров финансовой модели можно менять вручную.
Макросов в финансовой модели нет. Все формулы прозрачны и доступны для
изменения.

В процессе работы над бизнес-планом мы просматриваем десятки различных источников
информации. Это и данные поставщиков оборудования, и отраслевые порталы, и интервью с экспертами рынка, и данные официальной статистики – такой системный анализ данных дает полную картину по всем параметрам проекта: по ценам, по стоимости оборудования, по стоимости помещения, по затратам и т.д.

Несмотря на наличие существенных барьеров при входе на рынок, бизнес по организации управляющей компании ЖКХ может принести его владельцу прибыль и большие перспективы развития.

Для этого следует еще на этапе запуска проекта сформировать концепцию будущего предприятия путем создания детального бизнес-плана управляющей компании ЖКХ . Мы составили для вас готовый бизнес-план со всеми расчетами и наличием необходимой информации. Его вы можете скачать по ссылке ниже и использовать в качестве инструмента управления и неотъемлемой части при ведении переговоров с инвестором и получении кредитов от банков. Если вы хотите учесть специфические моменты, мы можем разработать индивидуальный бизнес-план «под ключ».

Перед запуском обязательно проанализируйте возможные риски управляющей компании ЖКХ и зафиксируйте в бизнес-плане пути их преодоления.

Актуален
на 2015 год Объем: 44 страниц

СКАЧАТЬ

Размер: 1.35 Mb Формат: PDF (RAR) 33 человека скачали

Бизнес план

Гарантии

Если вы хотите создать управляющую компанию по содержанию жилых домов, то бизнес план ЖКХ заслуживает вашего пристального внимания.

Законодатель закрепил за собственниками квартир право самим выбирать как форму управления, так и компанию по осуществлению эксплуатации жилого дама. В заботливых руках дом станет ухоженным и уютным, а труд по содержанию дома справедливо вознагражден.

Поскольку управляющая компания является посредником между жильцами и организациями по осуществлению коммунальных услуг, на нее ложатся все организационные обязанности. Заключение договоров, контроль качества услуг, своевременное устранение неполадок на общей территории – вот основное поле ее деятельности. Поэтому при создании такой организации необходимо набрать штат квалифицированных и опытных сотрудников, которые справятся с поставленной задачей. Кроме того, будущей компании придется столкнуться с рядом юридических аспектов, которые также необходимо разрешить перед созданием предприятия. Бизнес план, размещенный на нашем сайте – это прекрасная возможность узнать о деятельности управляющей компании изнутри, проанализировать этапы создания предприятия, а также размер возможной прибыли от ее работы.

Скачать

Гарантии

Вопросы про Бизнес план ЖКХ

Никита, мы рады сообщить вам, что на нашем сайте вы легко можете скачать профессиональный бизнес план ЖКХ, над составлением которого работали опытные специалисты.

Алиса, составлением бизнес планов должны заниматься профессионалы. Скачав готовый бизнес план ЖКХ, вы сэкономите много времени и получите в свое распоряжение качественный документ.

Виктор, на нашем сайте вы можете как заказать, так и скачать уже готовый бизнес план ЖКХ.

Михаил, разобраться в этом вопросе вы сможете, изучив грамотный бизнес план ЖКХ.

Даниил, мы предлагаем воспользоваться профессиональным бизнес планом ЖКХ.

Николай, последовательность действий подробно описана в бизнес плане ЖКХ, там же вы найдете всю информацию о возможных рисках.

Вениамин, разработать грамотную стратегию создания компании вам поможет профессиональный бизнес план ЖКХ.

Вениамин, будем рады помочь вам, предложив грамотный бизнес план ЖКХ, который учитывает возможности для развития предприятия.

Евгений, для того, чтобы организация работы велась грамотно и без досадных упущений, вам необходим профессиональный бизнес план ЖКХ.

Татьяна, бизнес план ЖКХ поможет вам рассчитать финансовые возможности, определить стратегию бизнеса, сформировать отношения с поставщиками.

Здравствуйте, Варвара. Актуальность создания подобного бизнеса неоспорима. Наши рекомендации вы найдете в бизнес плане для управляющей компании, находящемся на данном сайте. Желаем успешного становления бизнеса.

Здравствуйте, Вячеслав. Информация о том, с чего начать создание управляющей компании ЖКХ очень подробно прописана в бизнес плане, разработанном нашими специалистами. Желаем удачи.

Здравствуйте, Дмитрий. На самом деле, конкуренция в данной сфере бизнеса еще не слишком велика. И это дает возможность занять твердые позиции среди, уже существующих, управляющих компаний ЖКХ. Но низкий уровень конкуренции еще не является 100% гарантией успешного бизнеса. Мы предлагаем вашему вниманию бизнес план в ЖКХ, который поспособствует грамотной организации бизнеса. Желаем удачи в становлении ЖКХ.

Здравствуйте, Ренат. Вы правы. Все идет к тому, что частные предприниматели, очень скоро, целиком и полностью займут место муниципальных организаций в управлении жкх. И сейчас самое время, для организации управляющей компании жкх. Рассмотреть вопрос о рентабельности управляющей компании жкх вы сможете в бизнес плане, разработанном нашими профессионалами. Желаем успехов в организации бизнеса.

Здравствуйте, Анжелика. Создание управляющей компании ЖКХ - бизнес довольно новый, в нашей стране. Но он уже начал набирать хорошие обороты. При открытии ЖКХ нужно будет учесть множество нюансов и заключить достаточное количество договоренностей с обслуживающими системами. Скачать организацию работы управляющей компании ЖКХ вы можете с нашего сайта. Желаем удачного становления управляющей компании ЖКХ.

Здравствуйте, Вера. Вы правы, конкуренция в сфере предоставления услуг ЖКХ еще не велика. И очень правильно добавлено слово ЕЩЕ, так как в ближайшем будущем все кардинально изменится, так как выгода от создания компании ЖКХ весьма и весьма существенная. Как создать компанию ЖКХ, вы узнаете из бизнес плана, разработанного нашими профессионалами. Желаем удачи в сфере ЖКХ.

Здравствуйте, Зинаида. В связи с появившейся возможностью пользователей услуг ЖКХ выбирать поставщика этих самых услуг, и практически полным отсутствием конкуренции, то на вопрос о рентабельности можно ответить скорее да, чем нет. Как создать управляющую компанию ЖКХ вы узнаете из бизнес плана, разработанного нашими специалистами. Желаем удачи в открытии компании ЖКХ.

Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным. Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями. Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.

Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:

Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок.
Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.

В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг в зависимости от договоренностей с жильцами домов.

Права и обязанности

Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.

В обязанности управляющей компании входит:

подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.

На общем собрании собственников жилья устанавливается размер отчислений управляющей компании, за оказанные с ее стороны услуги.

Структура управляющей компании

В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

Цель управляющей компании ЖКХ.
Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
Затраты.
Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

получение как можно большей прибыли;
настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

аренда помещений;
транспортные расходы;
покупка оборудования;
расходный материал;
наем штата;
непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
необходимость больших финансовых вливаний;
недостаток квалифицированных кадров;
давление со стороны администрации населенного пункта;
отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Лицензия на управляющую компанию

После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.

Лицензирование осуществляется:

органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.

Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.

Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.

Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:

регистрационное свидетельство ООО или ИП;
учетные документы в налоговом органе;
устав ООО или ИП;
выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
учредительный договор;
выписка про уставной фонд;
решение о назначении директора;
договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
сертификат повышения квалификации директора.

Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.

Требования к управляющим компаниям ЖКХ

Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:

деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
вся деятельность должна вестись открыто.

Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.

Подписание договора

Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.

Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.

Обязательные правила при заключении договоров

В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:

цели заключения договора;
предмет договора;
правомочия и обязанности сторон;
список оказываемых услуг;
вознаграждение компании;
порядок осуществления платежей;
сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.

Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.

Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура

Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:

Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.

Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы. Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета. По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.

Бизнес в сфере ЖКХ - это искушение. Дыры в законодательстве и устоявшиеся традиции дают здесь бесчисленные возможности заработков, в основном не слишком этичные.

Предприниматель из Перми Елена Юрьевна Котова пришла в управдомы из риэлтерского бизнеса. Пришла не сегодня - три года назад, то есть бежала вовсе не с тонущего корабля. Просто в свете реформы бизнес в сфере ЖКХ представлялся ей более перспективным. Сегодня Елена Юрьевна - президент ассоциации управляющих компаний Перми и сама владеет двумя такими компаниями - "Проспект-Эко" и "Лидер". В их управлении более 200 домов.

"Пока это еще не бизнес, а фундамент для бизнеса. Во-первых, только "Проспект-Эко", у которой в управлении новые приличные дома, работает по индивидуальному тарифу, а "Лидер" - по тарифу, утвержденному муниципалитетом. А по этому тарифу, знаете ли, новая метла для дворника должна стоить 18 руб. Во-вторых, не существует развитого рынка сервисных услуг, зачастую приходится иметь дело с компаниями-монополистами, и время проходит в бесконечной борьбе с их ценами и качеством работы".

Кризис отразился на сфере ЖКХ двояко. С одной стороны, стало проще с кадрами: очередь из желающих работать дворниками, сантехниками, электриками; из банковского и строительного бизнеса потекли реки финансистов и управленцев. С другой стороны, среди жильцов растет количество неплательщиков. Нужно вертеться, фантазировать. И Котова вертится. В одном случае сдали земельный участок по льготной цене охранному агентству, которое взяло на себя охрану дома и денег за это не берет. В другом - с домом на окраине города - участки начали сдавать самим жильцам под ведение домашнего хозяйства, что стало вдруг актуально.

"Знаете, многие коллеги мои считают, что бизнес можно делать лишь там, где новый жилищный фонд. Это ленивый подход. Понятно, что в хороших домах богатым людям можно продать больше услуг - тут и ремонт в квартирах, и благоустройство территорий; кроме того, в новых домах нежилых помещений больше и сами они лучше. Но посмотри хозяйским глазом - и поймешь, как улучшить плохое. В частности, нужно работать с энергосбережением, формировать линейку тарифов. У нас вот сейчас такая линейка формируется - от тарифа "эконом" до "люкс". Самой удобной конструкцией для работы с такой линейкой было бы сотрудничество с ТСЖ - у одного председателя несколько "кошельков" под разные тарифы. Тогда бы работа действительно велась более точечно, под разные запросы и возможности".

Рентабельность своего бизнеса Елена Котова оценивает в 5-10%. Если количество домов в управлении удвоится, показатель вырастет, но не вдвое. "Это небольшой, но стабильный доход. Компании, работающие честно, в среднем имеют примерно столько же",- говорит она.

Правда, признает она, этим уровнем доходности довольствуются далеко не все. "Верхней границы просто не существует. Мы хотим работать на рынке долго, поэтому делаем свою работу максимально в интересах жильцов и еще много занимаемся общественной работой, затратной по сути. Организуем праздники во дворах, семинары для жителей".

Нестяжатели

Два года назад новый Жилищный кодекс обязал собственников жилья выбрать способ управления домом. Тогда казалось, что для частного бизнеса открывается новая сфера - как и говорит Котова, умеренно прибыльная, но стабильная.

Например, стандартный бизнес-план для управляющей компании, не сулящий златых гор, предлагало агентство Step-by-Step. Начальные вложения, по мнению экспертов, должны были составить $50 тыс., срок окупаемости - 5-6 лет, а рентабельность на уровне 10%, и лишь в том случае, если в управление удастся получить не менее 10 домов. Если домов будет пять, бизнес получается убыточный.

"Так оно и есть,- говорит руководитель российской Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин.- При том что государство по-прежнему регулирует эту сферу и само в ней является активным участником, бизнес здесь работает на грани рентабельности. Управление старым жилищным фондом вообще убыточно, а на новом можно заработать 1-2%. Хотя, конечно, при наличии административного ресурса или индивидуальных тарифов все иначе".

Евгений Пургин (сам он является владельцем санкт-петербургской управляющей компании "Стакс", в ее портфеле около 80 домов) считает, что во время кризиса рентабельность должна только ухудшиться. "Сейчас наиболее востребованными будут не ТСЖ и не управляющие компании, а непосредственное управление. Потому что эта форма управления домом более выгодна для собственника: каждый собственник заключает прямые договоры с сервисными организациями и перечисляет платежи непосредственно им. В этом случае он не несет ответственности за неплательщиков из своего дома и ему не могут отключить воду и электричество - а если дом управляется ТСЖ, то могут",- отмечает Пургин.

По сценарию непосредственного управления "Стакс" работает уже в нескольких домах, беря на себя лишь технический надзор. "Если управляющая компания берет целиком дом в управление, ей достается порядка 2% от общей суммы платежей с каждой квартиры (примерно 70% составляет оплата коммунальных услуг, около 30% идет сервисным организациям). И при этом компания должна отвечать за неплательщиков своими средствами. А технический надзор - это вообще меньше 1%. Но зато в этих домах мы ничем не рискуем: если количество неплательщиков возрастет, нас это не касается",- рассказывает Евгений Пургин.

Пять миллионов на реестр зеленых насаждений

Нельзя сказать, что за два года частного бизнеса в этой сфере стало много. "Реформа движется, но куда медленнее, чем нам хотелось бы,- сетует эксперт фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев.- Есть хорошие сдвиги в Ростове-на-Дону, Перми, Новосибирске, Томске. А хуже всего дело обстоит в Москве и Санкт-Петербурге - в столичных городах муниципалитеты стоят насмерть, чтобы не допустить частный бизнес к ЖКХ. Считается, что на другом полюсе такие регионы, как Белгородская и Саратовская области,- у них больше всего домов в процентном отношении создали ТСЖ, а те заключили договоры с управляющими компаниями. Но в основном это "липа". ТСЖ создают практически насильственным способом, объединяя целые кварталы, а управляющие компании - это те же МУПы, что и раньше".

Судить о рентабельности МУПов и организаций, созданных на их основе, можно лишь по агентурным и косвенным данным. Но замечание Елены Котовой, что "верхней границы рентабельности в сфере ЖКХ не существует", безусловно, имеет отношение в первую очередь к этим структурам. Несмотря на то что Жилищный кодекс обязал все управляющие организации - и частные, и государственные - отчитываться перед собственниками жилья, МУПы по-прежнему хранят свои финансы в секрете.

"Мне чудом удалось ознакомиться с финансовой документацией одной из государственных управляющих компаний, после чего я окончательно понял, что бороться с ними бессмысленно,- рассказывает руководитель одного из московских ТСЖ, воюющих за смену управляющей компании.- Там, например, была строчка: "пять миллионов рублей на ведение реестра зеленых насаждений". Очевидно, что из этого бизнеса их не выгнать никогда".

"Это особенность Москвы,- разводит руками Дмитрий Гордеев.- Город всеми силами держится за старую систему, отказывается прекращать дотирование жилищно-коммунального комплекса, тратит на это миллиарды и, таким образом, сохраняет неприкосновенность всей этой коррумпированной махины комплекса ЖКХ".

"Иметь административный ресурс - это 80% успеха на рынке ЖКХ,- утверждает Евгений Пургин.- Такие компании - будь они государственные или якобы частные - добиваются любых тарифов от муниципалитетов, любых дотаций".

"Во-первых, система заработков этих организаций состоит из бюджетных субсидий и денег, собираемых с плательщиков,- рассказывает руководитель ТСЖ в районе Куркино Владимир Кудрявцев.- И часто под одно и то же деньги берут дважды. Во-вторых, в нашем, например, районе эти компании квитанции выписывают по нормативам, хотя в домах установлены счетчики и данные счетчиков существенно ниже, но с поставщиками они, безусловно, расплачиваются по счетчикам. А в-третьих, управляющие компании, как правило, аффилированы с сервисными - то есть ни о какой конкуренции говорить не приходится".

Равнение на МУПы

Принято считать, что пережитки советского "домоуправства" будут изжиты путем внедрения в сферу ЖКХ достаточного для появления конкуренции количества частников. Между тем сегодня провести четкую грань между частными и государственными структурами уже не могут даже участники рынка. Государственные компании становятся частными и, бывает, теряют былую близость к власти, а частные прорастают во власть и разворачиваются подчас шире, чем любые, даже самые развесистые МУПы.

Стоит сказать, что возможностей для неправедных заработков у частных компаний на данный момент практически столько же, сколько и у государственных. К примеру, многие частные УК, так же как и государственные, собирают деньги по установленным тарифам, а расплачиваются с поставщиками по счетчику.

"Основной заработок частных управляющих компаний формируется на разнице тарифов,- говорит главный редактор журнала "Председатель ТСЖ" Сауле Беркимбаева.- В большинстве регионов тарифы на воду и электричество сильно завышены, и на разнице можно отлично заработать. А то, о чем любят рассказывать предприниматели,- собственно хозяйственная деятельность - здесь сильно отстает от первой позиции. Впрочем, эта статья дохода не менее важна - от качества договоров зависит и качество услуг, и рентабельность бизнеса. Например, компания может заключить договор на ежедневный вывоз мусора, а может заказать утрамбовку мусора и вывозить его три раза в неделю - уже выйдет экономия до 20 тыс. руб. в месяц. Или использовать некие площади как рекламные - опять же выгода".

Сращивание с сервисными организациями в сфере ЖКХ законодательство преступлением не считает. "Закон никак не ограничивает аффилированность управляющих компаний с сервисными,- отмечает Дмитрий Гордеев из фонда "Институт экономики города".- Но с точки зрения этики и эффективности управления наличие аффилированности - это очень плохо".

"Да, плохо,- соглашается Евгений Пургин.- Но мы просто вынуждены создавать собственные сервисные организации, поскольку не можем найти другие компании, которые работали бы по утвержденным тарифам. Естественно, большинство управляющих компаний создает собственные сервисные компании".

Коммерсанты из некоммерческих организаций

Наиболее одиозные примеры заработков на рынке ЖКХ связаны с товариществами собственников жилья. Бизнес ТСЖ - это, собственно, оксюморон, сочетание несочетаемого: товарищества собственников жилья по закону являются некоммерческими организациями и не должны преследовать цель извлечения прибыли. Но, как это ни прискорбно, довольно часто преследуют. Этот же закон делает ТСЖ максимально привлекательным для жульнических схем: всего 6% налога на доходы, возможность получения банковских кредитов и т. д.

С подачи муниципалитетов и застройщиков появилась масса псевдо-ТСЖ, которые мучают жильцов требованиями произвести коммунальные платежи на год вперед, сброситься на уже оплаченный вывоз мусора. Они вводят плату за пользование лифтом (пример - ТСЖ "Заповедный" в новом доме по адресу Островитянова, 6, которое установило таксу 1200 руб. за час работы лифта), а случается, что председатель ТСЖ просто растворяется в пространстве с деньгами жильцов. Впрочем, на десять негативных примеров все-таки находится один-два позитивных.

"Два года назад отовсюду слышалось - председатель ТСЖ сбежал с деньгами, украл, собрал, но ничего не сделал. Однако сейчас ситуация, на мой взгляд, меняется,- говорит Сауле Беркимбаева из журнала "Председатель ТСЖ".- Вот могу рассказать одну историю. Одна дама, руководитель ТСЖ, никак не могла добиться от муниципальных властей оформления документации на свой дом, и чтобы добиться этого, пошла работать в ГУИЗ. Глава управы долго противился решению ее дела, но был вынужден периодически выслушивать ее и постепенно проникся тем, что она говорила. Так он оформил ей документы и приватным порядком попросил создать ТСЖ еще в двух домах - указал адреса и помог с оформлением бумаг. Выяснилось, что в этих домах жили его дети! То есть он для детей, получается, выбрал лучшее".

"ТСЖ без найма управляющей компании - это действительно самый эффективный способ управления домом,- отмечает председатель одного из ТСЖ Уфы Ирина Антонова-Нешина.- Благодаря низкому налогообложению мы можем создавать рабочие места, держать высокие зарплаты для персонала, оказывать более качественные услуги. Мы технику купили собственную - газонокосилки, например, теперь у нас все свое. Я вот не могу позволить, чтобы у меня ночью не дежурил сантехник на экстренный случай, чтобы влажная уборка в подъездах проводилась не каждый день. И это при самых обычных тарифах на обслуживание. А управляющим компаниям нужно зарабатывать, у них другие задачи".

Впрочем, Антонова-Нешина признает, что почти все тут зависит от личных качеств председателя ТСЖ. "Да, есть такое мнение, что возглавить ТСЖ - это как два ларька получить. Но я его не разделяю, я работаю за зарплату, которая была одобрена правлением, и вся наша деятельность максимально прозрачна",- говорит она.

Екатерина Дранкина